一色 みわ

不動産開発業界とは、土地や建物に新たな価値を加え、住宅やオフィス、商業施設などを企画・建設し、市場に提供する産業です。不動産開発業界は地域の発展や人々の生活環境の向上に貢献することが目的です。
本記事では、不動産開発業界の定義をはじめ、業界構造や取扱商品の特性、主要プレイヤーの動向などを解説します。不動産開発業界の今後についても触れていますので、ぜひ参考にしてください。
なお、BIZMAPSでは不動産開発業界に関連する企業の情報を掲載中です。不動産開発業界における各企業の詳細は、以下からご確認いただけます!是非合わせてご覧ください。
【業界名:
総合不動産(デベロッパー)】
【業界名:
住宅建築・開発】
【業界名:
注文型住宅建築】
不動産開発業界は価値創造型産業

不動産開発業界とは、土地や建物などの不動産に新たな価値を生み出し、それを市場に提供する仕事をしている業界を指します。不動産開発業界の事業者は、土地の購入から始まり、計画・設計を経て、建物を建てたり、土地を再開発したりすることで、住む場所や働く場所、商業施設などを提供します。
例えば、新しいマンションやオフィスビルを建てたり、古い建物をリノベーションして生まれ変わらせたりするのも不動産開発業界の仕事です。ただし、建物を実際に建設するのは建設業界や工事業界の専門領域であり、不動産開発業界はプロジェクト全体の企画や運営を主に担います。
また、建てた後の建物の管理や清掃などは、ビル管理業界が担当することが多いため、不動産開発業界の直接の範囲からは外れます。
不動産開発業界の目標は、「人々がより快適に生活し、働ける環境を作る」ことです。地域の発展にも大きく関わるため、社会的な影響も非常に大きい業界と言えます。
不動産開発業界の業界構造
不動産開発・流通業界の主な仕事は、以下の3つです。
土地を購入する
その土地にどんな建物を作るか計画を立て、デザインをする
完成した不動産を売る、または貸す
不動産開発業界で重要な役割を担うのが「デベロッパー(開発業者)」です。デベロッパーは土地や建物に新しい価値を加えて、利益を出す大規模なプロジェクトを計画・推進します。
具体的には、土地を購入して、そこに住宅、オフィスビル、ショッピングセンターなどを作る企画や設計を行います。特に「総合デベロッパー」と呼ばれる企業は、以下のように幅広い事業を展開しています。
- 大きな宅地(住宅地)を造成し、マンションや一戸建て住宅を販売する
- リゾート地や都市の再開発プロジェクトを手がける
- オフィスビルや商業施設(ショッピングモール)を開発する
住宅開発にはいくつかの特徴があり、デベロッパーの中には特定の種類の住宅に特化している企業も存在します。マンション開発を手がける企業は、総合デベロッパーの子会社であることが多く、これらの企業はマンションに特化した企画や販売を行います。一方で、戸建て住宅開発には「分譲住宅」と「注文住宅」という2つの形態があります。
分譲住宅は、土地と住宅がセットで販売される建売住宅のことです。コストを抑えた手頃な価格の商品を提供する企業が多く、このような事業者は「パワービルダー」と呼ばれます。
一方、注文住宅は顧客が自分で用地を準備し、住宅のデザインや仕様を自由に選べる形式で、これを専門に手がける企業は「ハウスメーカー」と呼ばれます。最近では、多くのハウスメーカーがリフォームや集合住宅、分譲住宅の事業も含めて幅広い分野に取り組む傾向が見られます。
そして、不動産の販売方法は、仲介と買取の2つです。仲介は、売りたい人と買いたい人を結びつけるサービスで、市場価格に基づいて物件を売買できるため、一般的な方法とされています。
仲介業者には売買を専門とするものと賃貸を専門とするものがあり、売買仲介業者の多くは総合デベロッパーの子会社として運営されています。一方で、賃貸仲介を行う企業には独立系が多く見られます。また、不動産会社が直接物件を買い取る買取という方法もあり、これは急いで現金化したい場合などに活用されます。
不動産開発業界の取扱商品の特性

不動産開発・流通業界が取り扱う商品やサービスを、日本標準産業分類に基づいて説明すると、これらは「不動産業、物品賃貸業」という大きな枠組みに分類されます。この中には、不動産取引業と不動産賃貸業・管理業という2つの中分類が存在し、それぞれ異なる特徴を持つ事業を展開しています。
まず、不動産取引業は、不動産を売ったり買ったり、交換したりする取引を専門とする業界です。また、売買や賃借、交換といった取引の代理や仲介も含まれます。
具体的には、建物を売買する「建物売買業」、土地を売買する「土地売買業」、そして売買や賃貸を仲介する「不動産代理業・仲介業」という小分類に分かれています。例えば、家を買いたいときや借りたいとき、不動産会社が物件を紹介してくれるのは、不動産仲介業の役割です。
一方、不動産賃貸業・管理業は、物件を貸したり、それを管理する仕事を行う業界です。これには、アパートやマンション、オフィスビルなどを貸し出す「不動産賃貸業」、一戸建てや集合住宅を貸す「貸家業」、シェアハウスや下宿のように部屋単位で貸す「貸間業」、そして建物の維持管理や修繕を担う「不動産管理業」が含まれます。
例えば、マンションの共用部分の清掃やエレベーターのメンテナンスを行う管理会社の仕事は、不動産管理業にあたります。
このように、不動産開発・流通業界では、不動産の「売買」や「仲介」を行う事業と、不動産を「貸す」または「管理する」事業の二つが柱となっています。これらの事業は、住む場所や働く場所を提供するだけでなく、地域社会の発展にも大きく関わる重要な役割を果たしています。
不動産開発業界のビジネスモデル

不動産開発・流通業界は、広範な事業領域を持ち、さまざまな方法で収益を生み出しています。不動産開発業界のビジネスモデルを大きく分けると、以下の3つに分かれます。
開発事業者は、まず土地を購入し、その土地にマンションやオフィスビル、商業施設などの建物を建設します。そして、完成した施設を販売するか、あるいは賃貸に出すことで利益を得ます。
これに対して、賃貸事業者は建物を長期間保有し、個人や企業に貸し出して賃料収入を得る仕組みです。また、不動産仲介事業者は、物件の売り手と買い手、または貸し手と借り手の間を取り持ち、契約成立時に仲介手数料を受け取ることで収益を上げます。
この手数料は宅地建物取引業法で上限が決まっており、一般的に物件価格の3%+6万円+消費税が目安となっています。
不動産開発・流通業界においては、不動産の種類によってもビジネスモデルが異なります。例えば、オフィスビルのように賃貸が基本となる物件では、資金回収に時間がかかるものの、安定したテナントを確保できれば長期的に安定収益を見込めます。
一方、マンションのように分譲が主流の物件では、販売によって早期に資金を回収できる利点がある反面、経済状況や市場の需要の影響を受けやすく、収益が不安定になりやすいです。
商業施設はさらにユニークなモデルを持っています。賃料収入に加え、テナントの売上に応じた収益を得られる場合が多いため、通常の賃貸物件よりも収益構造が多様です。また、住宅についても、注文住宅と分譲住宅では仕組みが異なります。
注文住宅は、顧客から注文を受けてから建設を始める受注型ビジネスのため、在庫を抱えるリスクがなく、カスタマイズ性が高いことから価格競争に巻き込まれにくく、収益が安定しています。一方、分譲住宅は土地と建物を販売するまで保有する必要があるため、在庫リスクが高く、販売が計画通りに進まないと収益が不安定になりやすい特徴があります。
このように、不動産開発・流通業界は物件の種類や事業の方法に応じて、収益の仕組みやリスクが大きく異なる業界です。これは、収益の多様性と市場の影響の両方を理解するうえで重要なポイントです。
不動産開発業界の市場規模とトレンド

不動産開発・流通業界の市場規模とトレンドを理解するには、建築着工面積、地価、土地取引件数の3つの指標が重要です。それぞれをわかりやすく説明します。
建築着工面積について、国土交通省の「建築着工統計調査」によると、2022年の建築着工面積は約115百万m²で、住宅が68百万m²を占め、産業用建築物を上回っています。この建築着工面積は、2000年以降は安定していましたが、2008年のリーマンショックで大幅に減少しました。
その後回復したものの、2014年以降は横ばい傾向にあります。特に2020年には新型コロナウイルス感染症の影響で44百万m²まで落ち込みましたが、2021年以降は回復しつつあり、徐々にコロナ禍前の水準に近づいています。
不動産開発・流通業界においては、地価の動向もまた重要です。国土交通省のデータによれば、2000年代前半の地価は長らく下落傾向にありましたが、2007年から2008年にかけて上昇しました。その後再びマイナスに転じましたが、2016年以降、特に商業地を中心に地価が上昇に転じています。
しかし、コロナ禍では住宅地・商業地ともに再び下落し、2021年の地価は6年ぶりに全国的にマイナスとなりました。その後、2022年に地価変動率がプラスに転じ、2023年にはコロナ禍前の水準に回復しています。
土地取引件数も市場の動向を示す重要な指標です。取引件数は2000年代後半に大幅に減少しましたが、2011年を底に回復傾向を見せ、2022年には131万件に達しました。この取引件数は建築着工面積の動向とも連動しており、コロナ禍では2020年に一時減少しましたが、2021年には回復しています。
地域別に見ると、東京圏や大阪圏では2020年に落ち込んだ後、回復が早く、2021年にはコロナ禍前の水準に戻りました。名古屋圏はコロナ禍でも比較的安定して推移し、地方圏では移転・移住の需要が増加し、2021年に取引件数が大幅に伸びました。
ただし、長期的には少子高齢化や景気の低迷により、不動産の購入層が減少し、取引件数の減少が予想されています。
このように、不動産開発・流通業界は、経済状況や社会的要因の影響を大きく受けますが、地域や物件タイプごとに異なる動きを見せています。短期的な回復と長期的な課題の両方が見られる点が、不動産開発業界の特徴と言えるでしょう。
不動産開発業界のマクロ環境
不動産開発業界における市場のマクロ環境において注目される要素として、不動産投資信託(REIT)とリノベーションの動きがあります。それぞれの仕組みや意義、そして市場における役割を詳しく説明します。
- REIT(不動産投資信託)とは?
- リノベーションとは?
REIT(不動産投資信託)とは?
REITは、「Real Estate Investment Trust」の略で、多くの投資家から集めた資金を使ってオフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産を購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する仕組みです。いわば、不動産版の投資信託と考えるとわかりやすいでしょう。
日本では2001年に市場が創設され、日本国内の法に基づくREITは「J-REIT」と呼ばれています。J-REITは「不動産投資法人」という会社のような形態を持ちますが、法律により不動産の運用や管理などの実質的な業務を直接行うことはできません。そのため、以下のように業務を外部の専門機関に委託しています。
- 資産運用は「運用会社」
- 資産保管は「資産保管会社」
- 一般事務は「事務受託会社」
J-REITは、安定した分配金や高い利回りが期待される投資商品であり、2000年代前半には急速に市場が成長し、時価総額は約7兆円に達しました。その後、リーマンショックで一時縮小しましたが、2012年以降、市場は回復基調にあります。2021年にはJ-REITの時価総額は17兆円を超え、国内の住宅や都市開発の資金調達に大きな役割を果たしています。
リノベーションとは?
リノベーションとは、既存の建物に大規模な工事を行い、性能や価値を新築以上に向上させることを指します。よく似た言葉に「リフォーム」がありますが、リフォームが建物を元の状態に戻す「修繕」であるのに対し、リノベーションは建物の機能やデザインを一新し、さらに価値を高める「改修」を意味します。
近年、中古不動産や空き家の増加が問題視される中、リノベーションの需要が高まっています。特に、築年数が経過した住宅を現代のライフスタイルに合わせてリノベーションする動きが注目されています。
また、国もこの動きを後押ししており、2014年には「長期優良住宅化リフォーム推進事業」を開始。これにより、リノベーション市場はさらに拡大すると見られています。
リノベーションは、環境保護の観点からも注目されています。新築に比べて資材を有効活用できるため、廃材の削減や省エネルギー効果が期待されるからです。これにより、古い建物を再生することで新たな価値を創出し、地域の活性化にも貢献しています。
不動産開発業界の相関図・業界地図

不動産開発・流通業界は、総合デベロッパーの大手企業を中心に構成されており、それぞれが多くの関連会社を抱えることで業界を支えています。
不動産開発・流通業界の大手デベロッパーとしては、
三井不動産、
三菱地所、
住友不動産、
東急不動産ホールディングス、
野村不動産ホールディングスが挙げられます。これらの企業は、マンションや戸建て住宅の開発、不動産仲介を行う事業者を傘下に持ち、幅広い不動産事業を展開しています。
さらに、
森ビルや
森トラスト、
東京建物といった中堅デベロッパーも存在し、大手と中堅の序列は長年変わっていません。一方で、戸建て住宅に強みを持つ
大和ハウス工業や
積水ハウス、マンション開発の
プレサンスコーポレーション、
大京なども不動産開発業界の中核を担っています。
大手企業は、ゼネコン(総合建設業者)との結びつきが強く、中堅ゼネコンである
フジタは大和ハウス工業の完全子会社であり、
鴻池組の筆頭株主は積水ハウスです。また、
飯田グループホールディングスは、6つのパワービルダー(低価格の分譲住宅を手掛ける事業者)が2013年に統合して設立され、不動産開発業界内で一大勢力となっています。
また、不動産開発業界では、近年、異業種との連携やM&Aが活発に行われています。例えば、トヨタ自動車グループの
トヨタホームが
ミサワホームに出資したり、
ヤフーがソニー不動産に出資するなど、多様な業界が不動産市場に関与しています。その中でも大和ハウス工業は特に積極的にM&Aを行い、事業の多角化を進めています。
具体例として、大和ハウス工業は2012年に中堅ゼネコンのフジタを子会社化したほか、2013年には賃貸駐車場事業への進出を目的にダイヨシトラストを買収。さらに、スポーツジム、電力小売り、介護、ロボットなど多様な分野で買収や提携を進め、事業領域を広げています。
また、海外展開にも積極的で、2017年にはオーストラリアのRawson Groupや米国のStanley-Martin Communitiesを買収し、2023年にはシンガポールのStorbest Holdingsを子会社化するなど、ASEAN市場や米国市場への進出も進めています。
不動産開発業界の主要プレイヤーの動向

不動産開発業界における主要企業の売上高は横ばいから微増傾向が続いており、営業利益率も金融危機後に回復して横ばいまたは微増しています。ここでは、売上高が伸びる大和ハウス工業と高い利益率を維持する住友不動産を紹介します。
- 【大和ハウス工業】多角化と海外展開で成長
- 【住友不動産】都心特化で高い利益率を実現
【大和ハウス工業】多角化と海外展開で成長
大和ハウス工業は、住宅分野を中心に成長してきた企業ですが、近年は不動産開発だけでなくM&Aや新規事業への進出を通じて商業施設、エネルギー、高齢者福祉など多方面で事業を拡大しています。2009年度から2019年度にかけて売上高を倍以上に伸ばしつつも、住宅事業の割合はほぼ変わらず、他分野での成長が顕著です。
海外展開にも積極的で、中国、アメリカ、オーストラリア、ベトナム、マレーシアなどで事業を展開。また、ロボット事業や福祉・環境などの「フカケツノ」事業に力を入れ、2055年度に売上高10兆円を目指しています。
2020年度は新型コロナウイルス感染症の影響で工事の延期や住宅需要の低迷により減収減益となりましたが、2021年度以降は回復基調にあります。特に、在宅勤務に対応した住宅提案やウェブ販売などが成功し、住宅需要の高まりに対応しています。
【住友不動産】都心特化で高い利益率を実現
住友不動産は、不動産開発業界でも20%以上の営業利益率を安定的に維持しており、他の総合デベロッパーと比べても高い収益性を誇ります。この高利益率を支えているのは、全社売上の約45%を占める不動産賃貸事業の好調です。2022年度には、不動産賃貸事業の売上高が4,254億円、セグメント利益が1,657億円に達し、全社利益の63%を生み出しました。
この事業の特徴は、東京都心の収益性の高いオフィスに特化している点です。他社が全国の主要都市にも物件を展開しているのに対し、住友不動産は都心部での新規開発に集中しています。また、マンション販売では値引きを行わず、品質の高い物件を時間をかけて販売する戦略で、利益率を確保しています。
2020年度は新型コロナウイルス感染症の影響でホテルやイベントホールの稼働率が低下し減収となりましたが、2021年度以降はオフィスビルの高い稼働率や賃料の上昇により、増収増益を続けています。
不動産開発業界の今後の業界展望

新型コロナウイルス感染症の拡大や長引く低金利政策は、不動産開発業界に大きな影響を与えています。融資業務や住宅ローンの収益が伸び悩む一方で、不動産開発は地域経済や企業を支える使命を果たしながら、新たな収益源やビジネスモデルの模索を続けています。
ここでは、不動産開発業界が直面する課題とその対応について以下の2点に焦点を当てて解説します。
- 新型コロナウイルス感染症による業界への影響
- 国内市場の成熟と国際化への対応が鍵
新型コロナウイルス感染症による業界への影響
新型コロナウイルス感染症の影響で、2020年には店舗や事務所の家賃減免要請が相次ぎ、借主・貸主の双方に厳しい状況が続きました。しかし、2021年には住宅需要が回復し、在宅勤務の普及を背景に郊外の分譲マンションや戸建て住宅の購入が活発化しました。都心部では富裕層向けの高額物件の需要も増えています。
一方で、都心のオフィスビルは空室率が上昇し、オフィス誘致だけでの収益確保が難しくなっています。不動産大手は学校誘致や高級賃貸住宅の導入など、新たな都市開発の方向性を模索しています。このように、コロナ禍をきっかけに不動産市場は変化しています。
国内市場の成熟と国際化への対応が鍵
日本の不動産市場は人口減少によって成熟が進む中、都市部と地方で異なる課題が生じています。首都圏では人口集中により地価が高騰し、住宅ニーズが増加。一方、地方では地価下落や開発環境の厳しさが目立ち、再開発や利便性の高い施設の企画が必要です。高齢者向け医療付き住宅や耐震性の高い物件など、社会の動向に合わせた開発も重要です。
また、国内市場の成熟化に伴い、事業者は海外進出やインバウンド投資の取り込みを進めています。特に台湾や中国の富裕層が東京23区への投資を増やしており、国際化への対応がさらに求められます。
さらに、テクノロジーの活用も重要です。ビッグデータを活用した顧客ニーズの予測や、売買のマッチングを効率化する技術が今後の不動産業界を支えると予測されています。国内外の動向とテクノロジーの活用が、不動産市場の未来を左右するポイントとなります。
まとめ:不動産開発業界の二極化と国際化

日本の不動産開発・流通業界は、人口減少や都市部と地方の二極化による課題に直面しつつも、大手企業を中心に多角化や海外進出を進めています。インバウンド投資の取り込み、そしてテクノロジー活用による効率化を進めることが、不動産開発業界の成長の鍵となるでしょう。
なお
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「場所や時間にとらわれない自由な働き方」がモットーの転勤族ママライターです。読み手に寄り添った分かりやすい文章を心がけています。転職・副業・旅行ジャンルなどが得意。旅行とカメラと甘いもの(とくにチーズケーキ)が大好きで、毎日のお茶タイムは欠かせません。元気すぎる2人の子どもを育てながらのんびりと活動しています。
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