不動産業界の今後はどうなる？業界動向を左右するポイントを解説 - 法人営業ハック

2024年6月14日

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不動産業界は今後、都市化と地方の過疎化に伴い、地域間の市場需要に大きな差が生まれる見込みです。これらの変化に対応するため、業界プロフェッショナルは新技術への適応力と柔軟な対応能力を高める必要があります。なお、BIZMAPSでは不動産業界に関連する企業の情報を掲載中です。各企業の詳細は【不動産業界】以下からご確認いただけます！是非合わせてご覧ください。

不動産業界の今後は？
不動産業界の定義
不動産業界の構造
不動産業界の産業内における位置づけ
不動産業界の市場規模
不動産業界の最新トレンド
不動産業界の今後を形作る5つのポイント
不動産業界の今後における5つのビジネスチャンス
不動産業界への参入企業
不動産業界の今後の変化へ柔軟な対応を

不動産業界の今後は？

不動産業界は、土地や建物などの不動産の売買、賃貸、管理を行う業界です。不動産取引を通じて住宅、商業施設、オフィスビルなどの不動産の市場を形成し、経済の重要な部分を担っています。業務内容は多岐にわたり、不動産の仲介、販売、賃貸管理、不動産鑑定、不動産投資、開発などです。また、不動産業界は経済状況に大きく影響されるため、市場の動向を敏感に捉え、適応する能力が求められます。さらに、法律や税制の変更にも対応する必要があり、専門知識を持つプロフェッショナルが多く活躍する分野です。今後、不動産業界はさまざまな変化に直面する可能性があります。都市化の進展と地方の過疎化が進む中で、不動産市場はその需要が更に地域間での差が顕著になるでしょう。また、テクノロジーの進化により、不動産取引はデジタル化が進み、ビッグデータやAIの活用による市場分析が常態化していきます。これにより、顧客のニーズに応じたより精密なサービス提供が可能となるでしょう。さらに、環境意識の高まりにより、持続可能な開発が不動産開発における重要なテーマとなります。グリーンビルディングやエコフレンドリーな住宅への投資が増加することが予測され、業界全体でのサステナビリティへの取り組みが強化されるでしょう。これらの変化に適応するためには、不動産業界のプロフェッショナルは新しい技術への理解を深め、変化する市場や法規制へ柔軟に対応できるスキルを身につける必要があります。このようにして不動産業界は、将来にわたり持続的な成長を目指す重要な過渡期にあります。

不動産業界の定義

不動産業界は以下の2業種に分類されます。【不動産開発・流通】不動産開発とは、土地の購入から計画、建設、販売または賃貸までを一貫して行う業務です。この過程には、市場調査、プロジェクトの企画、設計、建設、販売戦略の立案と実施などが含まれます。不動産開発はリスクが高い反面、大きな利益を得る可能性もあり、経済発展において重要な役割を担っています。【ビル管理】ビル管理は、ビルや商業施設、マンションなどの運営・維持管理を行う業務です。具体的には、設備の保守点検、安全管理、清掃、リフォーム、テナントの入退去管理などが含まれます。ビル管理の目的は、物件の価値を維持し、テナントや訪れる人々に快適な環境を提供することです。不動産業界の構成は、不動産開発・流通とビル管理という二つの主要な分野です。これらの業種はそれぞれ異なる専門性と役割を持っているため、不動産業界全体の構成として相互に補完しあっています。この業界のさまざまな活動が、経済成長と社会の基盤を支えるために中心的な役割を果たしており、その重要性は今後も変わらないでしょう。

不動産業界の構造

不動産業界における事業者の核となる活動は、用地取得、プロジェクトの企画・設計、および販売（流通・仲介）です。この中で、デベロッパーは、土地に価値を加える開発事業を通じて利益を生み出す、規模の大きな計画を推進しています。彼らは主に土地の取得やプロジェクトの企画・設計に注力。一方で、総合デベロッパーは、大規模な住宅地開発、マンションや戸建住宅の分譲、リゾート開発、都市再開発、オフィスビルやショッピングセンターの建設といった多岐にわたる不動産プロジェクトに取り組んでいます。加えて、ビル管理事業者は、ビルやマンションなどの建物のオーナーや運営者から依頼を受けて、管理業務全般を行っています。

不動産業界の産業内における位置づけ

不動産業界は、日本経済において非常に重要な位置を占めています。内閣府が公表する国民経済計算によれば、不動産業の名目GDPは約64.8兆円に達し、これは全産業の総GDPの約11.7%です。この比率は、不動産業が日本の経済活動に与える影響の大きさを示しています。さらに、厚生労働省の労働力統計によると、不動産業界の就業者数は約135万人であり、全産業の就業者数の2.0%です。この数値は、不動産業が比較的高い生産性を持つ産業であることを示しています。特に、就業者数に対してGDPの割合が高いのは、不動産業が高付加価値を生み出していることを物語っているでしょう。このGDPの計算には、「帰属家賃」という特殊な要素が含まれています。帰属家賃とは、自己所有の住宅で実際には家賃の受払いが行われない場合でも、もし賃貸市場に出されていたら発生していたであろう家賃を見積もったものです。これにより、所有者自身が住む家でも、経済活動としての価値が生み出されていると評価されるため、不動産業のGDPは他の産業に比べて大きく見えることがあります。このように不動産業は、直接の経済活動だけでなく、間接的な経済貢献も大きい産業であり、国内経済全体の安定と成長に不可欠な役割を果たしています。そのため、政策立案や経済分析においても、不動産業の動向は常に注目されています。

不動産業界の市場規模

国土交通省の「建築着工統計調査」によれば、2023年の建築着工面積は111百万m²となっており、コロナ禍からの回復が鈍い状況です。住宅部門では68百万m²が着工され、これは産業用建築物の43百万m²を上回る規模です。この統計は、不動産市場の現状と動向を浮き彫りにしています。過去の推移を見ると、バブル経済の崩壊後、建築着工面積は減少を続けていましたが、2000年代に入ると一度は回復する兆しを見せました。しかし、2008年の世界的な金融危機の影響を受けて再び落ち込み、2014年の消費税増税前には駆け込み需要により増加傾向が見られました。それ以降、市場は再び低迷し、特にコロナ禍での2020年には大幅な落ち込みを記録し、建築着工面積は114百万m²まで減少しました。2021年にはわずかに増加に転じましたが、原材料の高騰や人件費の上昇により、2022年と2023年は需要が減退し続けています。一方、ビルメンテナンス市場は異なる動向を示しています。全国ビルメンテナンス協会の調査によると、2021年の市場規模は約4.6兆円に達しており、基本的に成長を続けています。この市場の成長は、新たに建設されるビルの数の増加と、ビル管理業務のアウトソーシング需要の高まりによるものです。ビルの維持管理は、安全性の確保や効率的な運用を図るために不可欠であり、経済活動の活性化にも寄与しています。このように、不動産業界の市場規模は部門によって異なる動向を示しており、経済全体の変動や政策、技術進展などの外部環境の影響を受けやすい特性があります。これらのデータは、不動産業界の将来を考える上で重要な指標となり、業界関係者や政策立案者にとって貴重な情報源です。

不動産業界の最新トレンド

経済産業省が公表する「建設業活動指数」によると、2018年8月以降、民間の建築非住宅活動や公共の建築活動は、2010年の水準を上回る活況を示しています。特に、2021年の東京オリンピック開催に向けた建て替えや再開発プロジェクトが、これらのセクターの成長を牽引していました。これらのプロジェクトは、商業ビルやインフラストラクチャーなど、大規模な建設活動に対する需要を生み出し、業界全体の活性化に寄与しています。一方で、民間の建築住宅活動は2019年9月から低調な推移を続けており、2020年7月の調査終了時点で2010年の水準を下回っています。この住宅市場の停滞は、高騰する建材費や労働力不足、さらには金利の変動などが影響している可能性があります。また、消費者の住宅に対するニーズの変化や、持続可能な住宅への関心の高まりなど、市場環境の変化も影響していると考えられるでしょう。さらに、ビル管理に関連する業界も注目されています。日本銀行が公表する「企業向けサービス価格指数」によると、建物サービス価格指数は近年108%台で上昇傾向です。これは、ビルの清掃、電気や空調の設備点検、警備、修繕といったサービスが多様化し、とりわけコロナ禍での感染対策としての清掃ニーズが高まっていることが背景にあります。このようなサービスの需要増加は、価格競争の落ち着きや人件費の上昇、資材費の高騰といったコスト増を反映しています。これらのトレンドは、不動産業界における各セクターの現状と課題を示しており、市場のダイナミクスを理解する上で重要な指標となっています。特に、ビル管理業界の成長は、都市部でのビルの老朽化や新しいビルの建設に伴い、さらなる需要が見込まれることから、今後も注目される分野です。

不動産業界の今後を形作る5つのポイント

不動産業界の今後を左右するポイントは、以下の5つです。

付加価値サービスとしての不動産開発の新たな方向性
都市部と地方の不動産市場の二極化
国内不動産市場とインバウンド投資の動向
不動産管理業務の外部委託の展望
不動産管理業界の自動化と業界再編の進展

それぞれ詳しく解説します。

1.付加価値サービスとしての不動産開発の新たな方向性

日本国内の人口減少と市場の成熟化に伴い、不動産開発業界では新たな付加価値を持つサービスの提供が求められています。具体的には、高齢者向けのサービス付き住宅、エコフレンドリーな住宅、スマートホーム技術を統合した住宅などです。また、共有スペースを活用したコミュニティ形成の促進や、多機能施設の一体化（住宅、オフィス、商業施設の複合）も、生活の利便性を高めるために重要視されています。これらのアプローチは、消費者の多様化するニーズに応え、不動産市場の活性化を図るための鍵となるでしょう。

2.都市部と地方の不動産市場の二極化

首都圏への人口集中が進むことで、都市部と地方の不動産市場における二極化が顕著になっています。都市部では、住宅需要と地価が高騰し、新たな住宅開発や商業施設の建設が活発に行われています。一方で地方では、人口減少による空き家の増加や地価の低迷が問題に。この現象に対応するためには、地方での地域再生や地方創生プロジェクトが重要であり、地方特有の魅力を活かした不動産開発が求められています。

3.国内不動産市場とインバウンド投資の動向

台湾や中国などアジア圏からの富裕層による日本の不動産への投資が増加しています。このインバウンド投資は、特に東京、大阪、福岡などの主要都市部の高級住宅市場や商業施設に顕著な影響を与え、地価の上昇やビジネス環境の国際化を推進しています。また、この流れは日本の不動産市場に外国資本の流入を促し、市場のダイナミクスを変えています。外国投資家の関心が高まることで、不動産開発プロジェクトが増加し、更なる国際的な商業施設や住宅開発が進むことが期待されるでしょう。

4.不動産管理業務の外部委託の展望

不動産管理の外注化は、コスト削減や効率化を目的としたビジネス戦略として広がりを見せています。特に大手企業では、本業に専念するために業務の外部委託が進んでおり、これにより専門的な管理サービスを提供する企業の需要が高まっています。今後もこの動向は続くと考えられ、不動産管理市場はより専門化・高度化が進むことが予想されるでしょう。

5.不動産管理業界の自動化と業界再編の進展

ビル管理業界は従来から労働集約型の産業として知られていますが、効率的な運営を目指し自動化技術の導入が進んでいます。センサーやAIを利用した設備管理、遠隔監視システムの導入などが進められており、これにより人件費の削減やサービスの質の向上が期待されています。これらの技術進化は、業界内の再編を加速させ、規模の大きい企業が働きやすい環境を創出する可能性があります。

不動産業界の今後における5つのビジネスチャンス

不動産業界における主要なビジネスチャンスとして、以下の5つが挙げられます。

テクノロジーを活用した不動産管理サービス
グリーン不動産への投資拡大
シェアリングエコノミーの拡大
都市再生とインフラ整備プロジェクト
外国人投資家向けの不動産市場の開拓

それぞれ、詳しく解説します。

1.テクノロジーを活用した不動産管理サービス

不動産管理業界は、AI、IoT、ビッグデータといった先進技術を導入することにより、管理の自動化と最適化が進行中です。これにより、遠隔での建物監視、エネルギーの効率的な利用、保守・点検作業の効率化が可能になり、運営コストの削減とサービスの質の向上が期待されます。また、テクノロジーを活用した不動産管理サービスは顧客にリアルタイムでの情報提供を可能にし、迅速な対応を実現。このような進化は、特に都市部の大規模ビルや複合施設において、高い付加価値を生み出すと期待されています。

2.グリーン不動産への投資拡大

環境問題への意識が全世界的に高まる中、エネルギー効率の良い建物や持続可能な資源を使用した建設に注目です。不動産開発者は、LEED認証やWELL認証といった国際的な環境基準を遵守した建築を増やしており、建物のエネルギー効率、水の使用効率など、持続可能性を評価する重要な指標となっています。この動向は、投資家やテナントからの環境に対する要求が高まる中で、グリーン不動産を競争力のある投資対象としての位置づけとなっています。環境に配慮した施設は運用コストの削減をもたらすため、投資家にとって魅力的なリターンが期待できるだけでなく、企業のCSR（企業の社会的責任）戦略やブランドイメージ向上にも寄与しているでしょう。

3.シェアリングエコノミーの拡大

近年、働き方の多様化やライフスタイルの変化に伴い、シェアオフィスやシェア住宅などの共有型不動産への需要が急速に拡大しています。これにより、不動産業界は従来の固定的な賃貸方式から脱却し、より柔軟な使用が可能な空間提供を追求している状況です。特に、都市部では不動産価格が高騰しており、利用可能なスペースも限られています。このような状況の中で、共有型不動産は、オフィススペースや住宅の利用効率を最大化する重要な解決策です。またシェア住宅は住居費の削減とコミュニティ形成の場として若者に特に人気があります。シェアリングエコノミーの拡大は、都市部の空間利用効率を高めると同時に、社会的なつながりやコラボレーションの機会を増やし、都市生活の質を向上させる可能性を秘めています。

4.都市再生とインフラ整備プロジェクト

日本国内外で都市部の過密化が進む中、古いインフラの更新や新たな公共施設の建設が急務となっています。これらの都市再生プロジェクトは、商業施設、住宅、オフィスビルなどの大規模な不動産開発にとって不可欠な推進力です。特に、交通、エネルギー、通信といった基本的なインフラの近代化は、都市の機能を向上させ、長期的な経済成長をサポートしています。加えて、これらのプロジェクトは地方都市においても非常に重要であり、地方創生に密接に関連しています。地方都市では、新しい商業施設や住宅地の開発を通じて地域固有の魅力を活かした再生が行われており、これが地域経済の活性化を促進。新しい公共施設や住宅プロジェクトは、地域コミュニティの質の向上と経済的な自立を促し、若者の流出を食い止める効果も期待されています。

5.外国人投資家向けの不動産市場の開拓

日本は国際的な観光地としての魅力に加えて、外国人投資家からの不動産投資への興味が急速に高まっています。特に東京、大阪、福岡などの大都市では、高級住宅、オフィスビル、商業施設への投資が非常に活発です。政府による積極的な投資促進策やビザ規制の緩和が進む中、外国人向けの不動産開発は、日本経済にとって重要な成長領域として注目。これらの政策は外国資本の流入を促進し、国内外の開発者に新たな機会を提供しています。その結果、市場はよりグローバルな影響を受け、国内外の投資家にとって魅力的なビジネスチャンスが広がる見込みです。

不動産業界への参入企業

不動産開発・流通業界は、大規模な総合デベロッパーとその系列会社が中心となって市場を形成しています。特に、三井不動産、三菱地所、住友不動産、東急不動産ホールディングス、野村不動産ホールディングスといった大手デベロッパーが業界をリード。これらの企業はマンションや戸建て住宅などの開発や販売が主力です。また、これらの大手企業は、専門的なマンション開発会社や不動産仲介会社など、多岐にわたる関連事業を傘下に持ち、一連の不動産サービスを提供しています。一方、戸建て住宅の市場では、大和ハウス工業や積水ハウスといった企業が主要なプレイヤーとして位置づけられています。ゼネコンへの出資を積極的に行っており、設計から施工、アフターサービスまで一貫した住宅サービスを提供する体制を整えています。このような戦略は、戸建て住宅市場における競争力の向上と、顧客満足度の向上に寄与しているでしょう。ビル管理業界に目を向けると、このセクターは比較的小規模企業が多く、売上高100億円以上の企業は数十社程度と限られています。業界の最大手であるイオンディライトや東急コミュニティーなども、売上高はそれぞれ1,000億円から3,000億円程度です。市場全体のシェアは1割未満となっており、ビル管理業界が高度な専門性を要する分野である一方で、成長の余地が大きいことを示しています。各企業は技術の革新やサービスの質の向上を図ることにより、市場での競争力を高めることが求められます。